营改增到底是什么？

最近朋友圈里疯传的”营改增”到底是什么？简单来说，营改增就是把原来征收的营业税改为征收增值税。这项政策从2016年5月1日起在全国范围内全面推开，涉及房地产、金融、生活服务等多个行业。对于普通老百姓来说，最关心的莫过于二手房交易的税费变化了。

之前有传言说营改增后二手房交易税费会大幅增加，搞得不少准备买房的人心里直打鼓。但实际情况怎样呢？让我们一起来看看营改增对二手房交易到底有什么影响。

营改增后二手房税费怎么算？

根据财政部发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，个人买卖二手房的税费政策是这样的：

1. 购买不足2年的住房：按5%的税率全额缴纳增值税（原来是5.6%的营业税）

2. 购买2年以上的非普通住房：按差额的5%缴纳增值税

3. 购买2年以上的普通住房：免征增值税

看到这里你可能要问了：这不比原来还低了吗？没错！营改增后，北上广深四个一线城市的二手房交易税费实际上有所降低，特别是对于持有时刻较短的房源。那些说税费要涨到11%的说法完全是谣言。

营改增为何能降低税费？

为什么营改增后税费反而降低了呢？这要从两种税的计算方式说起：

营业税是按照房屋成交总额来计算的，而增值税则可以用”销项税额减去进项税额”的方式计算。对于二手房来说，相当于可以用现在的售价减去当初的购买价，只对增值部分征税。这样一来，税费天然就降低了。

举个简单例子：你两年前花200万买了一套房，现在以300万卖出。按营业税要交300万×5.6%=16.8万；按增值税则只需交(300万-200万)×5%=5万。一下子就省了11万多！

营改增对不同城市的影响

关键点在于，营改增政策在不同城市的实施情况有所不同：

对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，适用前面提到的三种情况。而其他城市则更为宽松：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，不论是否普通住房，都免征增值税。

这也就意味着，非一线城市的二手房交易，只要持有满两年，就完全不用缴纳这部分税费了。这对于促进二手房流通、降低交易成本是重大利好。

营改增的深远意义

营改增不仅仅是简单的税种变化，它实际上是税制改革的重要一步。增值税相比营业税有一个显著优势：可以避免重复征税。在营业税时代，商品每流转一次就要交一次税；而增值税只对增值部分征税，更加合理。

从长远来看，营改增有利于：

– 降低企业税负

– 促进产业分工细化

– 推动经济结构转型

– 减轻普通消费者的负担

因此，下次再听到”营改增”这个词，不要再被各种谣言吓到啦！对于大多数二手房买卖来说，这实际上是个好消息。当然，具体到每笔交易，还是要咨询专业人士，算清楚自己需要缴纳的税费金额。